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宝龙商业旗下天津项目出租率仅51% 赴港上市被指为母公司融资
阅读:1537 2019-11-07 21:06:37
杨广儒坑新闻

宝龙地产(又称“宝龙控股”和01238.hk),一家总部位于福建的专业商业地产房地产公司,希望将其宝龙业务管理控股有限公司(以下简称“宝龙业务”)分拆到香港上市。最近,成立不到5个月的宝龙业务披露了其在香港交易所上市的申请。

根据听证会数据,对于过去三年开业的所有商场,宝龙商业的商场开业后平均入住率保持在90%左右。然而,《长江商报》的记者查看了其听证材料,发现一些位于青岛、天津等热门二线城市的项目,开业较早,全年入住率较低。更典型的天津项目于2014年12月开工,截至2019年4月30日,入住率仅为50.8%。

一位不愿透露姓名的市场观察员对《长江商报》记者表示,商业项目空置率高、客流低的现象在一些二线城市更为突出。一方面,产品更加同质,市场竞争更加激烈。如果产品的亮点不突出,就会遇到“暴风雪”。另一方面,这可能是由于项目位置和定位的偏差。

天津项目的租金低至51%

继碧桂园、新城控股、滨江集团等房企之后,宝龙房地产也将列入议程。8月20日,宝龙商业向香港交易所提交上市申请。

数据显示,2016-2018年和2019年1-4月,宝龙商业实现营业收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12亿元和5亿元,净利润分别为6300万元、7900万元、1.33亿元和5500万元,收入和净利润均呈上升趋势。

然而,值得一提的是,虽然净收入是双升的,但包龙的负债率也很高。报告期内,资产负债率分别为99%、94%、89%和87%。尽管逐年下降,但仍超过了85%的监管红线。同时,从2016年到2018年,宝龙业务的净流动负债分别为3.06亿元、2.61亿元和1.39亿元。

除了高负债率之外,据听证会数据显示,宝龙企业仍有更严重的主要客户依赖。据了解,保留集团(拆分后的宝龙控股及其子公司,不包括宝龙业务)是宝龙业务的单一最大客户。报告期内,为宝龙商业集团开发的物业及零售商业物业提供物业管理服务的收入约占宝龙商业集团提供物业管理服务总收入的90%。

听证会材料提到,对于过去三年开业的所有商场,宝龙商业在开业后保持了约90%的平均入住率。然而,《长江商报》的记者发现,宝龙商务在上海、杭州、福州、厦门等热门一线和二线城市保持了较高的入住率,但位于青岛、天津和郑州的项目全年入住率较低。较为典型的天津项目于2014年12月开业,截至2019年4月30日,入住率仍为50.8%。

被指控为母公司输血

据新闻报道,福建房地产公司宝龙控股的子公司宝龙商务(Baolong Business)于3月25日在开曼群岛注册成立。目前,宝龙业务90%归宝龙维京控股公司所有,10%归惠洪管理公司所有。

2018年,随着行业强势弱肉强食的日益凸显,宝龙控股还宣布将通过高营业额模式加快扩张,并提出了“3-6-9”营业额模式,即“3个月内开工建设,6个月内开业,9个月内退钱”其结果是,到2018年底,年复一年不断上升的净负债率飙升至101.6%。

今年年初以来,宝龙控股通过集中融资缓解了债务压力。先后发行2亿美元优先债券、10亿中期债券和3亿元公司债券,补充资金流量,偿还债务。

在此次分拆上市中,宝龙商业认为可以拥有独立的融资平台,直接联系资本市场进行股权和债务融资。然而,在市场分析师看来,宝龙的商业上市更像是母公司宝龙地产的输血。

此外,据披露,2017年,常州宝龙商业一家子公司的一名前员工被发现共贪污约1340万元。该男子被指控贪污,随后被定罪入狱。对此,分析师指出,这表明公司内部管理存在缺陷和漏洞。

与此同时,《长江商报》记者查看了听证材料,发现包龙业今年年初因合同纠纷被租户起诉并索赔。具体而言,2019年1月2日,宝龙商业的一名租户就租赁物业的拟议和实际使用向上海市闵行区人民法院提起民事诉讼。原告的索赔包括合同终止、约510万元的赔偿和损害赔偿。关于涉及的法律纠纷,包龙商表示,这可能会对公司的财务状况产生不利影响,分散管理层的注意力,损害公司的声誉。

(编辑:赵金波)

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